北京本土拍卖缩水丨封面文章

作者: 365bet体育投注   点击次数:    发布时间: 2025-12-26 10:30

文/北京金申徐地林振兴12月25日，随着丰台花香地块的落槌拍卖，2025年北京土地拍卖正式结束。全年业绩出炉：共完成住宅用地出让40宗，比去年减少1宗；成交金额约1427.4亿元，较去年下降约8%。一个重要的变化是，今年出让的土地足有一半位于市六区。去年这一比例仅为40%。其中，海淀成为最大供应商（7笔成交），其次是朝阳和丰台（各5笔成交），石景山2笔成交，东城1笔成交。 “限价”放松后，“价高者得”的狂野景象也强势回归。北京全年溢价交易14笔，平均溢价率约14%。溢价率最高达39%，为朝燕拍品0627号克太阳宫。经过300多轮招标，由中建智慧置地中标。总价突破43亿，住宅楼面价9.42万/㎡，刷新朝阳住宅用地最高单价纪录。中海蜀村地块紧随其后，溢价率为28%；第三位是海淀珠房0030地块（建发海燕），溢价率为25%。另一幅溢价率超过20%的地块位于通州老城区。这是中国铁建集团旗下的华宇景云地块，溢价率为22%。今年，北京本地拍卖的关键词之一无疑是——“双拍”。从海淀、朝阳到丰台、顺义，政府似乎特别喜欢“打包推销土地”，让两块相邻的土地同台竞争。 “双子盘”土地供应模式的实施纯属偶然。一方面，政府可以通过同时出让相邻土地，激发竞价积极性，增加土地收入；另一方面，也倒逼房地产企业产品创新升级，推动市场从“有房”向“住得好”转变。 01今年北京本地拍卖的“头号玩家”是海淀。作为绝对领头羊，海淀全年成交额达到448.37亿元，占全市拍卖总额的30%以上，牢牢占据龙头地位。从朱芳双城、树村、半壁店、半山双城到年底的上地地块，均溢价出售。北京本地拍卖今年也在海淀启动。朱坊村双地块成交价达182亿元，溢价高达25%。最终诞生了震云和海燕两位领军大亨。继蜀村35号地块之后，溢价率逼近28%。中国奥维海外地产围攻11家房企，激战274回合，最终以75.02亿元获胜，楼面价升至10.23万元/㎡。该项目名为安澜北京，为平房+叠层洋房。预计销售量超过15万/㎡。但树村之后，海淀当地拍卖的热度悄然下滑。年底，海淀最后一块地被以“象征性溢价”出价。 12月23日，海开控股以84.56亿元收购上地0702地块组合地块，住宅楼面价约6.96万元/㎡。另一位参与者北京建工地产似乎只是“友好亮相”。三轮举牌募集很快结束，溢价率为0.4%，被嘲笑“走走过场”。今年的海淀，从“抱头”到“恭敬举旗”，不仅是房企回归既要理性，又要市场寻找革新机会。找到新的平衡。但无论如何变化，海淀依然是“一出场就上头条”的王者。 02 要说今年北京本土拍卖的“包装大师”非朝阳莫属。 2月11日，保利与金茂共同以87.3亿元收购三房组合地块，分别开发金茂漫夭和保利朝观天骏。紧接着4月底，中建智慧置地+中国金茂+越秀地产+朝阳城市发展以126亿底价拿下平房和尚禾集团，分别开发中建智慧置地·紫荆辰源和越秀金茂·璞悦。这笔交易不仅是朝阳今年的“最重”，也是北京2025年唯一突破百亿的土地，意义重大。但“打包”的命运却不容乐观不仅有共生，也有战斗。在朝阳，集中出让的地块就像一对双胞胎，共享着区位红利，但在市场的红海中，却将是一场恶战。前世满耀与朝官天君“分手”，后世紫荆辰源与普越进行“价格盗窃→握手博弈”，让双子江湖升温。他们既是合作伙伴，又是竞争对手。朝阳把本土电影变成了商战系列。除了打包卖地，朝阳今年也不吝啬，拿下的个别地块都是“最爱”。从呼家楼南里、太阳宫到松玉里，每一块土地都让开发商趋之若鹜。松玉里地块颇为有趣。茂源地产上演“东有失，桑有得”的逆袭好戏。太阳宫土射战，茂源不幸被中建英才击败智能土地。但它并没有气馁。转身联手一批国企开发商，以50.24亿元拿下松玉里地块。请注意，朝阳拍地不仅仅是卖地，而是一个关于布局、竞争和机遇的大故事。打包是策略，战斗是过程，真正的胜利者永远是懂规则、敢于行动的玩家。 03昌平、丰台成为北京本土拍卖“两兄弟”一个卖6块地，另一个卖5块地。成绩单看上去还不错，但是仔细看流程，感觉自己什么都做不了。每次本地拍卖，溢价率始终为0，开发商“被子弹压”。在昌平，从朱辛庄、北四村、南邵、谢家庄、东小口到未来科技城南区，好地块越来越多，却迟迟未能产生。充分利用开发商的兴趣。除东小口本地拍卖外，其他拍卖均包含未来科学城地产联合拿地。作为昌平的国企，有义务“扶持”未来科学城南片区。未来科学城地产没能“搞到”其他老伙伴，只好单干，拉着其父辈未来科学城集团一起支持该项目。因为过去昌平楼市严重依赖海淀采购工厂的外溢。近一年来，海淀自有土地供应规模大幅增加，购买力明显变得“不足”。这种依靠外部输血的市场结构，一旦市场萎缩，很快就会产生压力。丰台也是如此。过去两年，新房供应过剩。最直观的例子就是他是张果庄地块。楼面价比四年前下降了18200元/平方米。最终，一线集运商中建方大及其好兄弟中建智地“捂住了底线”。年底，尽管花乡土地被封，“减负”登场，试图轻装上阵，但结果依然是最低价成交。综上所述，尽管供应高峰，尼娜昌平和丰台仍需要时间去清理库存。 04谁说非核心区不能玩？今年北京本地拍卖的最大惊喜来自通州。 4幅地块，成交金额超过122亿元，几乎追上了丰台。今年北京最大单幅地块“运河八号”，由中建九和以底价74.91亿元拿下。 7个住宅地块总建筑面积23.7万平方米。这个公关名为“运河庭院”的项目一开业就火了。荣获今年北京成交金额、套数、面积“三冠王”。通州不仅仅依靠巨无霸来支撑场面。八里桥、梨园、九树树三幅地块吸引了众多房地产企业竞相争夺。久违的民营地产公司和外资“马甲”也纷纷登场。就连离开北京三年的中铁建地产，回到北京后也与通州进行了首战。它把目光瞄准了梨园6007号地块。拍卖现场经过215轮竞拍，溢价率为21.94%，底价35800元/㎡。面积最小的京郊房山、门头沟、延庆和怀柔各出让一宗土地，成交金额分别为14.71亿元、9.57亿元、5.6亿元和3.59亿元。当然，t这里也是0保费率。没想到，今年，延庆中建振源公馆和怀柔嘉堂云玺这两处楼盘的销量比市六区的还要多七成。例如，镇远州供应318套，目前网上签约住宅272套。成交均价3.22万元/平方米，成交金额9.97亿元，地价覆盖率186%。虽然远郊可供出售的土地很少，但高销量证明，只要价格到位、产品兼容，北京并不缺乏购买力。 特别声明：以上内容（如有，包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（如有的话，包括图片和视频）由网易H用户上传发布rao，是一个社交媒体平台，仅提供信息存储服务。